案情介绍

2020年6月11日，某公司与夏某某等人签订产品房交易合同，约定由夏某某等人购买某公司开发的某房子，价款为994301元。

某公司应于2020年9月30近日，将已经建设工程竣工验收备案登记的产品房出货夏某某等人用。逾期交房超越30日，夏某某等人有权解除合同；夏某某等人需要解除合同的，某公司应当退还已付房价款及利息，并按已付房价款的8%支付违约金。

双方还签订补充协议，约定夏某某等人逾期付款，某公司有权解除合同，夏某某等人应根据总房款的20%向某公司支付违约金。某公司逾期交房，合同继续履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房价款万分之一的违约金。若出现夏某某等人可以解除合同的法定或约定事由，夏某某等人应在15日内行使权利，不然视为舍弃权利。

因某公司过错致使合同解除的，某公司向夏某某等人按已付购房款的万分之一支付违约金，无须承担其他经济赔偿责任。若某公司存在迟延交房等多项违约事实，夏某某等人只能选择其中一项追究某公司违约责任。

某公司向夏某某等人承担违约责任累计低于夏某某等人已付房款的10%。夏某某等人按约支付购房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司发送解除合同公告书，并起诉需要确认合同解除，某公司退还购房款及利息，支付违约金等。前述补充协议系某公司提供的打印文本，夏某某等人举示的某公司与别人签订的三份同一楼盘的产品房交易合同之补充协议内容与本案相同。

法院裁判

重庆江北区人民法院经审理觉得，补充协议关于某公司逾期交房，夏某某等人舍弃解除权的约定，是提供格式条约一方排除他们主要权利的情形，应属无效。

补充协议对夏某某等人行使解除权期限作了严格限制，对公司却未做约定，客观上限制了买受人行使权利，加重了买受人责任，应属无效。

补充协议约定的因某公司过错致使合同解除的违约金明显偏低，补充协议还约定对企业的多项违约事实，夏某某等人只能择一行使权利。且某公司支付的违约金累计低于已付房款的10%，前述条约属某公司免责情形，应属无效。江北区人民法院据此对夏某某等人需要某公司退还购房款和利息，与已付购房款8%违约金的诉讼请求予以支持。

法官释法

补充协议系开发商提供的格式条约，该部分格式条约对于开发商和购房者的多项违约责任均作出变更。该变更客观上霸王式地涵盖产品房买卖过程中可能影响双方主要权利义务的多个方面，是开发商以不对等的“霸王条约”对合同文本主要条约的“大面积”修改。且均构成免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利，应当认定无效。

引使用方法条

中国民法典